г. Москва, ул. Краснопролетарская,
дом 16, строение 2, подъезд 7
Связаться
© "Агана Консалт" 2020

Сделки с недвижимостью

22.09.2020
Сделки с недвижимостью

В этой статье мы расскажем, какие бывают сделки с недвижимостью, какие есть особенности и нюансы.

Наиболее распространены следующие виды сделок:

  1. купля-продажа жилья или нежилых объектов, земельных участков;
  2. ипотека;
  3. аренда недвижимости;
  4. мена объектами недвижимости;
  5. безвозмездные сделки дарение, приватизация, наследование по завещанию.

Чтобы совершить любую из сделок, необходимо зарегистрировать ее в Росреестре. Все сведения при регистрации вносятся в госреестр ЕГРН. Исключение предусматривается только законом (например, это правило не распространяется на краткосрочную аренду недвижимости).

1. Рекомендации по договору купли-продажи квартиры.

  • Убедитесь, что квартира не обременена и не является предметом залога.
  • В ней отсутствуют незаконные перепланировки. Если Жилищная инспекция о них узнает, то вам придется восстанавливать ее первоначальный вид. В таком случае не каждый собственник захочет взять на себя такую ответственность. Перед сделкой попросите показать технический паспорт БТИ — по нему легко будет определить несоответствие реальной планировки.
  • Квартира не куплена с использованием материнского капитала. В таком случае дети имеют долю в данной квартире и совершить сделку будет нелегко.
  • Проверьте информацию о лицах, которые имеют постоянную или временную прописку ранее и в настоящее время. Если не проверить данную информацию, возможно, через некоторое время вы будете делить площадь с бывшим жильцом или очень долго платить за него коммунальную плату.
  • Необходимо получить и проверить информацию о психических заболеваниях собственника квартиры. Иначе после сделки может выявиться, например, такой факт: продавец на момент подписания договора купли-продажи не осознавал своих действий, так как у него было помутнение рассудка (что подтверждают справки). Поэтому согласно ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана недействительной.

2. Ocoбeннocти ипoтeчнoгo дoгoвopa.

  • Залог объекта недвижимости. До окончания срока действия кредитного договора, недвижимость принадлежит банку, и распорядиться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые действия, связанные с продажей, обменом, дарением, перепланировкой или другими изменениями заложенного имущества нужно согласовывать с банком. Подписывая договор, заемщик автоматически дает добровольное согласие на все эти ограничения, которые будут сняты только после полного погашения задолженностей и снятия обременений в Росреестре.
  • Возможность выселить при неуплате. В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье.  Основанием может быть неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при постоянных просрочках или отказе выплачивать кредит, банк имеет право забрать ваше имущество, которое являлось залогом по договору.
  • Страховка. В соответствии с законом РФ обязательной является только страховка залогового имущества. Страхование жизни и здоровья заемщика, навязываемое банками, оформляется только на добровольных условиях.

3. Особенности договора аренды недвижимого имущества.

  • Договор аренды помещения или сооружения стоит заключать только в письменном виде, а если срок аренды больше года — только после государственной регистрации.
  • Недвижимость идентифицируют в договоре с помощью кадастрового номера.
  • Арендная плата — существенное условие договора аренды здания или сооружения. Ее размер должен быть указан в соответствующем разделе.

4. Особенности обмена квартирами.

  • При неравноценном обмене следует предусмотреть доплату разницы в цене в рамках договора;
  • Налоговая инспекция может посчитать, что меняемые квартиры разные по стоимости, и заподозрит вас в попытке уйти от уплаты налогов. Тогда сделку могут приостановить, а вам придется объяснять сотрудникам из налоговой службы. В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах. Такие как: адрес и количество комнат с площадями, номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственнику.
  • Недвижимое имущество, которое получили в результате обмена, становится совместно-нажитой собственностью супругов.

5. Особенности договора дарения.

  • В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор означает, что недвижимость передается без дополнительных условий к одариваемому.
  • Такой договор, возможно, оспорить в суде. Это достаточно сложный процесс, но такая возможность законом не исключается, особенно в таких случаях, когда даритель – пожилой человек. В этой ситуации родные могут добиваться признание его недееспособным в момент подписания договора дарения. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспорить документ разрешено законом в таком же порядке – на основании недееспособности дарителя.
  • Дарение недвижимого имущества является безвозвратной сделкой. Это значит, что вернуть квартиру можно только в исключительном случае, например, если у дарителя нет места для проживания, или со стороны того, кто дарит в отношении того, кто получает квартиру, было совершено преступное действие. Другие возможности вернуть имущество законом не предусмотрено. Поэтому опытный юрист рекомендует собственнику подписывать договор дарении квартиры, только если он полностью уверен в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит его из квартиры.

Сделки с недвижимостью регулируются на уровне федеральных законов, субъектов РФ, органов местного самоуправления. В законы регулярно вносят изменения. Это одна из причин, почему лучше не заниматься организацией сделок самостоятельно, а обратиться к опытным юристам в данной сфере.

Помните, что сделки с недвижимостью совершаются, не так часто, чтобы не удостовериться в собственной безопасности. Лучше потратить несколько дней на сборы и проверки документов через юристов, чем остаться без квартиры или значительной денежной суммы.

Таким образом, все выше перечисленное требует не только законного урегулирования, но и безошибочного составления документов. Одна маленькая ошибка может поставить под удар все ваше имущество. Во всех без исключения случаях только профессионалы смоут гарантированно, комфортно и юридически безупречно сопроводить данные сделки. Агана Консалт сможет помочь вам в совершении данных процедур, а так же предупредить обо всех последствиях. Мы всегда на вашей стороне.


Адрес Агана Консалт ООО "Агана Консалт"

Адрес: 127473, г. Москва, ул. Краснопролетарская, дом 16, строение 2, подъезд 7

Телефон: +7 499 288 29 25    +7 925 113 29 25
E-mail: info@aganakonsalt.ru

Мы работаем с 10.00 до 20.00 с понедельника по субботу.
Выходной день - воскресенье.